회계사 출신 조세변호사, 부동산매매업으로 인한 사업소득과 양도소득의 구분

회계사 출신 조세변호사, 부동산매매업으로 인한 사업소득과 양도소득의 구분

 

 

             사업소득이란 일정한 사업에서 발생한 소득을 가리킵니다. 여기서 사업은 ‘자기의 책임과 계산아래 독립적인 지위에서 영리를 목적으로 계속반복적으로 행하는 사회적 활동’을 가리키며， 그 기본적 속성으로 독립성, 영리목적성 및 계속반복성을 들 수 있습니다.

 

             오늘은 「삼일회계법인 공인회계사」 출신으로서 「서울중앙지방법원 법인파산관재인」, 「대한변호사협회 도산(회생ž파산) 조세법 전문변호사」, 「한국세무학회 정회원」으로 등재되어 있는 임종엽 변호사와 함께 부동산매매업으로 인한 사업소득과 양도소득의 구분에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 개념의 구별

 

             실무상 문제가 많이 되는 것은 부동산매매업으로 인한 사업소득과 양도소득의 구별에 관한 것인데 그 기준은 결국 ‘사업’으로서 행하여진 것인가를 들 수 있습니다.

 

             즉 사업소득에 해당하는 부동산매매업은 사업으로서 행하는 부동산의 매매에서 발생하는 소득임에 반하여, 양도소득은 사업으로서가 아니고 단순히 보유하고 있던 특정자산을 양도함으로써 얻는 소득입니다.

 

 

2. 일반적 기준

 

             판례는 양자의 기준을 부동산의 매매가 수익을 목적으로 하고 매매의 규모·횟수·태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성·반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고， 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도의 목적으로 된 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다고 하고 있습니다.

 

 

3. 판례에 나타난 개별사안들의 분석

 

가. 사업성을 인정한 사안

 

—  지상 10층， 지하 4층의 점포 및 사무실 건물을 당초 건물임대목적으로 완공하였으나 공사대금을 지급하지 못하고 그 소유의 42개 점포 중 14개 점포를 완공 후 7개월 후부터 약 1년 사이에 14 회에 걸쳐 서 14 개 점포를 타에 분양한 사안

 

—  4 년 사이에 17회에 걸쳐 경매절차를 통하여 부동산을 취득한 후 단기간 내에 양도한 사안

 

—  부동산 2 필지를 매수하여 이를 택지로 개발한 다음 29 필지로 분할한 후 그 중 16 필 지 를 18 명에게 양도한 사안

 

나. 사업성을 부정한 사안

 

—  목욕탕을 경영하는 원고가 거기에서 생긴 수입으로 약 9년 사이에 12회에 걸쳐 여러 필지의 토지를 구입하였다가 볼링장 건축을 위해 약 I 년 6개월 사이에 12회에 걸쳐 이를 매도한 사안

 

—  약 8년간 유휴자금으로 많은 필지의 토지를 취득하여 방치한 후 새 사업자금 마련을 위하여 약 l년 사이에 그 토지들을 취득 당시의 상태대로 매도한 사안

 

다. 검 토

 

             부동산거래의 사업성을 인정한 사안들은 비교적 대형건물을 신축한 후 이를 분양하여 수익을 노리는 경우로서 그 수익목적이 분명하고 분양기간·횟수·규모에 있어서 계속성·반복성을 인정하기가 비교적 쉬운 것들이나，

 

             사업성을 부정한 사안들은 대체로 토지 들의 거래로서 그 거래의 수익목적을 파악하기가 어렵고 그 거래기간·횟수·규모 등에 있어서 계속성·반복성을 인정하기가 쉽지 않은 경우 들임을 알 수 있습니다.

 

             위 기준에 의하면 아래와 같은 사안들은 부동산매매업으로 인한 사업소득으로 분류될 가능성이 높을 것입니다.

 

—  양도인이 특정자산의 양도 이전부터 수회에 걸쳐 동종의 자산양도행위를 계속적으로 반복하여 왔거나 그 자산의 양도가액이 다액이며 자산매매의 상대방이 불특정다수의 고객인 경우

 

—  자산의 소유목적, 보유상황 및 처분이유 등이 자산 자체에 대한 투자목적으로서가 아니고 단기간의 매매차익의 획득을 위한 것이며 자산보유기간이 단기간인 경우

 

—  양도인이 자산의 양도를 위하여 사무대행장소를 별도로 마련하거나 자산양도업무에 종사하는 직원 및 특별 대리인이나 중개인을 고용하거나 위촉하고 자산양도를 위한 상업적 광고를 행한 경우

 

—  자산의 양도로부터 획득한 양도차익의 발생원인이 우연한 외부경제적 사정에 의한 것이 아니라 양도인의 자산에 대한 개량， 조성행위에 기인한 경우

 

이상으로 이 글을 마치면서, 여러분들이 땀과 눈물로 일구어 온 기업들이 재정난으로 파산위기에 처해 있을 때, 과세관청으로부터 부당하게 과세처분을 받았을 때, 회사를 둘러싼 각종 법적 분쟁이 발생하였을 때, 「삼일회계법인 공인회계사」 출신으로서 「서울중앙지방법원 법인파산관재인」, 「대한변호사협회 도산(회생ž파산), 조세법 전문변호사」로 등재되어 있는 본 변호사는 법인회생(법정관리), 법인파산, 조세법 전문변호사로서 고객만족을 위한 법률서비스를 제공하고 있으니, 언제든지 임종엽 변호사를 찾아주시기 바랍니다. 감사합니다. TEL: 02–532–3930