회계사 겸 조세변호사, 토지거래허가 없이 이루어진 거래행위

회계사 겸 조세변호사, 토지거래허가 없이 이루어진 거래행위에 대한 과세 여부

 

 

             「삼일회계법인 공인회계사」 출신으로서 「서울중앙지방법원 법인파산관재인」, 「대한변호사협회 도산(회생ž파산) 조세법 전문변호사」, 「한국세무학회 정회원」으로 등재되어 있는 임종엽 변호사입니다.

 

             원칙적으로 대법원 판례의 입장은 ‘사법상 위법소득’에 대하여 과세를 긍정하는 것으로 보이는데, 토지거래허가 없이 이루어진 거래행위에 대하여도 사법상 위법소득과 같이 마찬가지로 과세가 가능한지에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 문제의 소재

 

             토지거래허가 없이 이루어진 사법상 거래행위에는 무효사유가 존재하므로 이는 사법상 위법소득의 경우에 해당한다고 할 수 있습니다. 그런데 대법원 판례에 의하면 사법상 위법소득에 대한 입장과는 달리 토지거래허가 없는 양도행위의 경우 양도소득세 과세를 부정하고 있습니다. 이하에서는 이러한 대법원 판례의 입장에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

2. 대법원 판례의 입장

 

           ① 국토이용관리법상의 토지거래허가지역 내에서의 매매계약 등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이므로 토지에 대한 거래허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 단지 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다 하여 이를 두고 양도소득의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 단정할 수는 없는 것이며, 소득세법 제4조 제3항에 의하면 양도소득에 있어 자산의 양도라 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 경제적인 측면에서만 양도소득을 파악하여 이득의 지배관리나 향수를 하고 있는 지위에 있는 것만으로 양도소득이 있다고 판단하여서는 안된다.

 

           ② 「원고가 토지거래허가대상 내 토지를 매도하였으나 토지거래허가가 나지 않자 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하여 주었는데, 양도소득세가 부과되자 거래행위의 실질이 증여가 아닌 매매행위이며 토지거래허가가 없음을 이유로 하여 그 매매거래의 효력을 부인」한 사안에서,

 

             「매매계약이 무효인 이상 그 매매대금이 양도인에게 지급되었다 하여도 양도소득세 부과대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다 할 수 없으므로 양도소득세 부과대상이 아니며, 또한 증여받은 것이 아니므로 증여세 부과처분도 위법하며,

 

             실질과세의 원칙 하에서는 행위의 외형이 아니라 실질을 따져서 과세함이 원칙인 바, 등기원인이 매매라 하여도 실질이 증여이면 증여로 과세하여야 할 것이고 반대의 경우도 마찬가지라 할 수 있는데, 거래당사자가 법령상의 제한 등의 이유로 실질에 따라 등기를 하지 아니하고 실질과 달리 등기를 한 후 소송에서 그 실질이 등기부 상의 등기원인과 다른 것이라고 주장한다 하여 이를 모순되는 행태라고 하기는 어렵고,

 

             또 과세관청은 실지조사권을 가지고 있을 뿐 아니라 경우에 따라서 그 실질을 조사하여 과세하여야 할 의무가 있고 그 과세처분의 적법성에 대한 입증책임도 부담하고 있는데 적절한 실지조사권 행사를 하지 아니한 과세관청에 대하여 납세의무자 스스로 등기원인을 달리하여 등기하였음을 사전에 알리지 않고 부과처분이 있은 후 뒤늦게 다툰다는 것만으로 심한 배신행위를 하였다고 할 수도 없고, 과세관청이 등기부상의 등기원인만을 보고 이를 그대로 신뢰하였다 하더라도 이를 보호받을 가치가 있는 신뢰라고 할 수도 없으므로, 그 무효 등기의 원상복구 여부와 관계없이 증여세 납부의무를 다툰다 하여 이를 신의성실의 원칙이나 금반언의 원칙에 위반되는 것이라 할 수 없다」고 판시하였습니다.

 

이상으로 이 글을 마치면서, 여러분들이 땀과 눈물로 일구어 온 기업들이 재정난으로 파산위기에 처해 있을 때, 과세관청으로부터 부당하게 과세처분을 받았을 때, 회사를 둘러싼 각종 법적 분쟁이 발생하였을 때, 「삼일회계법인 공인회계사」 출신으로서 「서울중앙지방법원 법인파산관재인」, 「대한변호사협회 도산(회생žž파산), 조세법 전문변호사」로 등재되어 있는 본 변호사는 법인회생(법정관리), 법인파산, 조세법 전문변호사로서 고객만족을 위한 법률서비스를 제공하고 있으니, 언제든지 임종엽 변호사를 찾아주시기 바랍니다. 감사합니다. TEL: 02–532–3930