[공인회계사 출신 조세법 전문변호사] 부동산신탁과 세금

[공인회계사 출신 조세법 전문변호사] 부동산신탁과 세금

 

 

         「삼일회계법인 공인회계사」 출신으로서 「서울중앙지방법원 법인파산관재인」, 「대한변호사협회 도산(법인회생법인파산), 조세법 전문변호사」, 회생파산조세법 로펌(법률사무소)인 법무법인(유한)여명의 구성원변호사(Partner)로 재직하면서 수 많은 법인회생파산절차 신청, 법인파산관재업무 및 조세법(세금) 분야를 총괄하고 있는 임종엽변호사ž공인회계사ž법인파산관재인입니다.

 

         오늘은 임종엽변호사ž공인회계사ž파산관재인과 함께 「부동산신탁과 조세」에 대하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

1. 용어의 정리

 

         ‘수익자’라 함은 신탁의 이익을 향수하는 주체로서 신탁으로부터 발생하는 각종의 권리를 가지게 되는데, 수익자가 가지는 각종 권리의 총체를 ‘수익권’이라고 합니다. 부동산담보신탁에서 수익자가 취득할 수익의 내용은 ① 채무불이행 등 환가요인이 발생하지 않는 정상적인 기간 동안에는 신탁부동산의 가치를 저감하지 않는 범위 내에서 해당 부동산을 관리보존이용(임대차 등)함으로써 발생하는 이익이 될 것이고, ② 채무불이행 등 환가요인이 발생한 경우에는 부동산의 처분대금에서 각종 비용과 보수 등을 공제한 금액이 될 것입니다.

 

         ‘자익신탁’은 위탁자 자신이 수익자가 되는 신탁을 말하고, ‘타익신탁’은 위탁자 이외의 제3자가 수익자가 되는 신탁을 의미합니다.

 

 

2. 법인세 및 소득세 : 수익자

 

¡ 법인세법 제5조 【신탁소득】

① 신탁재산에 귀속되는 소득은 그 신탁의 이익을 받을 수익자(수익자가 특정되지 아니하거나 존재하지 아니하는 경우에는 그 신탁의 위탁자 또는 그 상속인)가 그 신탁재산을 가진 것으로 보고 이 법을 적용한다

 

¡ 소득세법 제2조의 2 【납세의무의 범위】

⑥ 신탁재산에 귀속되는 소득은 그 신탁의 수익자(수익자가 특별히 정해지지 아니하거나 존재하지 아니하는 경우에는 신탁의 위탁자 또는 그 상속인)에게 귀속되는 것으로 본다.

 

 

3. 재산세 : 수탁자

 

¡ 지방세법 제107조 【납세의무자】

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다

 

 

4. 종합부동산세 : 수탁자

 

¡ 종합부동산세법 제2조 【정 의】

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

5. “주택분 재산세”라 함은 「지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.

6. “토지분 재산세”라 함은 「지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.

 

¡ 지방세법 제107조 【납세의무자】

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다

 

 

 

5. 취득세

 

¡ 지방세법 제9조 【비과세】

③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

 

 

6. 간주취득세 : 수탁자

 

¡ 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010두2395 판결【취득세등부과처분취소】

 

【판시사항】

신탁법상 신탁으로 수탁자에게 소유권이 이전된 토지에 대한 구 지방세법 제105조 제5항에서 정한 지목 변경으로 인한 취득세 납세의무자가 수탁자인지 여부(적극)

 

【판결요지】

토지의 경우, 구 지방세법(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제105조 제1항, 제2항, 제5항에 의하여 취득세 과세대상이 되는 것은 토지의 소유권을 취득하거나 ‘소유하고 있는’ 토지의 지목이 사실상 변경되어 가액이 증가한 경우인데, 신탁법상 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 소유권이 수탁자에게 이전되는 것이지 위탁자와의 내부관계에 있어 소유권이 위탁자에게 유보되는 것은 아닌 점, 신탁법 제19조는 “신탁재산의 관리·처분·멸실·훼손 기타의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.”고 규정하고 있는데, 위 규정에 의하여 신탁재산에 속하게 되는 부동산 등 취득에 대한 취득세 납세의무자도 원칙적으로 수탁자인 점 등에 비추어 보면, 신탁법에 의한 신탁으로 수탁자에게 소유권이 이전된 토지에 대하여 법 제105조 제5항이 규정한 지목의 변경으로 인한 취득세 납세의무자는 수탁자로 봄이 타당하고, 위탁자가 토지의 지목을 사실상 변경하였다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

 

 

 

 

7. 부가가치세: ① 자익신탁 – 위탁자, ② 타익신탁 – 수익자

 

가. 자익신탁 : 대법원 2003. 4. 25. 선고 2000다33034 판결【공탁금수령권자확인】

 

【판시사항】

신탁법상 신탁재산의 개발·관리·처분 등 신탁업무를 처리함에 있어서 부가가치세법상의 사업자 및 이에 따른 부가가치세의 납세의무자(=위탁자)

 

【판결요지】

부가가치세는 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자 즉 사업자가 이를 납부할 의무를 지는 것으로서( 부가가치세법 제2조 제1항), 사업자만이 부가가치세의 납세의무자 및 환급청구권자라고 할 것이고, 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것인바(신탁법 제1조 제2항), 수탁자가 신탁재산에 대한 개발행위를 하거나 신탁재산을 관리·처분함에 있어 재화 또는 용역을 공급하거나 공급받게 되는 경우 수탁자 자신이 계약당사자가 되어 신탁업무를 처리하게 되는 것이나, 그 신탁재산의 개발·관리·처분 등으로 발생한 이익과 비용은 최종적으로 위탁자에게 귀속하게 되어 실질적으로는 위탁자의 계산에 의한 것이라고 할 것인 점에 비추어 신탁법에 의한 신탁 역시 부가가치세법 제6조 제5항 소정의 위탁매매와 같이 '자기(수탁자) 명의로 타인(위탁자)의 계산에 의하여' 재화 또는 용역을 공급하거나 또는 공급받는 등의 신탁업무를 처리하고 그 보수를 받는 것이므로, 신탁재산의 개발·관리·처분 등 신탁업무를 처리함에 있어서의 사업자 및 이에 따른 부가가치세 납세의무자는 위탁자라고 봄이 상당하고, 따라서 부가가치세의 신고내용상 매입세액이 매출세액을 초과하는 경우 그 차액 상당의 부가가치세 환급청구권은 당연히 부가가치세 납세의무자인 위탁자에게 귀속된다.

 

 

나. 타익신탁 : 대법원 2003. 4. 25. 선고 99다59290 판결【공탁금출급청구권확인】

 

【판시사항】

신탁계약에 있어서 위탁자 이외의 수익자가 지정된 타인신탁의 경우, 부가가치세의 납세 의무자(=수익자)

 

【판결요지】

신탁계약에 있어서 위탁자 이외의 수익자가 지정되어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 타익신탁의 경우에는, 그 우선수익권이 미치는 범위 내에서는 신탁재산의 관리·처분 등으로 발생한 이익과 비용도 최종적으로 수익자에게 귀속되어 실질적으로는 수익자의 계산에 의한 것으로 되므로, 이 경우 사업자 및 이에 따른 부가가치세 납세의무자는 위탁자가 아닌 수익자로 보아야 한다.

 

  

 

8. 보론: 위탁자의 조세체납에 따른 신탁부동산에 대한 조세압류는 당연무효 – 대법원 1996. 10. 15. 선고 96다17424 판결【압류등기말소】

 

【판시사항】

[1] 납세자 아닌 제3자의 재산을 대상으로 한 체납압류처분의 효력(당연무효)

[2] 신탁법상 신탁이 이루어진 경우, 위탁자에 대한 조세채권에 기하여 신탁재산을 압류할 수 있는지 여부(소극)

[3] 국세우선권의 내용 및 국세(당해세 포함)채권의 추급권 유무(소극)

[4] 위탁자가 상속받은 재산을 신탁한 경우, 그 재산상속에 따라 위탁자에게 부과된 상속세 채권이 신탁법 제21조 제1항 소정의 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리'에 해당하는지 여부(소극)

 

【판결요지】

[1] 체납처분으로서의 압류의 요건을 규정하고 있는 국세징수법 제24조 각 항의 규정을 보면 어느 경우에나 압류의 대상을 납세자의 재산에 국한하고 있으므로, 납세자가 아닌 제3자의 재산을 대상으로 한 압류처분은 그 처분의 내용이 법률상 실현될 수 없는 것이어서 당연무효이다.

[2] 위탁자가 수탁자에게 부동산의 소유권을 이전하여 당사자 사이에 신탁법에 의한 신탁관계가 설정되면 단순한 명의신탁과는 달리 신탁재산은 수탁자에게 귀속되고, 신탁 후에도 여전히 위탁자의 재산이라고 볼 수는 없으므로, 위탁자에 대한 조세채권에 기하여 수탁자 명의의 신탁재산에 대하여 압류할 수 없다.

[3] 국세기본법 제35조에 의하여 인정되는 국세의 우선권은 납세자의 재산에 대한 강제집행, 경매, 체납처분 등의 강제환가절차에서 국세를 다른 공과금 기타 채권에 우선하여 징수하는 효력을 의미할 뿐 그 이상으로 납세자의 총재산에 대하여 조세채권을 위한 일반의 선취특권이나 특별담보권을 인정하는 것은 아니므로, 국세의 우선권을 근거로 이미 제3자 앞으로 소유권이 이전된 재산권을 압류할 수는 없고, 이는 당해 재산에 대하여 부과된 국세의 경우도 마찬가지이다.

[4] 신탁법 제21조 제1항은 신탁재산에 대하여 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에만 강제집행 또는 경매를 허용하고 있는바, 신탁대상 재산이 신탁자에게 상속됨으로써 부과된 국세라 하더라도 신탁법상의 신탁이 이루어지기 전에 압류를 하지 아니한 이상, 그 조세채권이 신탁법 제21조 제1항 소정의 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리'에 해당된다고 볼 수 없다.

 

 

 

 

 

이상으로 이 글을 마치면서, 여러분들이 땀과 눈물로 일구어 온 기업들이 재정난으로 부도위기에 처해 있을 때, 과세관청으로부터 부당하게 과세처분을 받았을 때, 회사를 둘러싼 각종 법적 분쟁이 발생하였을 때, 「삼일회계법인 공인회계사」 출신으로서 「서울중앙지방법원 법인파산관재인」, 「대한변호사협회 도산(회생ž파산), 조세법 전문변호사」로 등재되어 있는 본 변호사는 법인회생(법정관리), 법인파산, 조세법 전문변호사로서 고객만족을 위한 법률서비스를 제공하고 있으니, 언제든지 임종엽 변호사ž공인회계사ž파산관재인을 찾아주시기 바랍니다. 감사합니다. TEL: 02–532–3930