채무자회사가 임대인인 경우 임대차계약

채무자회사가 임대인인 경우 임대차계약, 기업회생변호사

 

 

           채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라고 합니다) 제119조에서는 쌍방미이행 쌍무계약의 선택에 관하여 규정하고 있고, 채무자회생법 제124조에서는 채무자회사가 임대인인 경우의 임대차계약의 특칙에 관하여 규정하고 있습니다.

 

           오늘은 「삼일회계법인 공인회계사」 출신으로서 「서울중앙지방법원 법인파산관재인」, 「대한변호사협회 도산(회생,파산)조세법 전문변호사」로 등재되어 있는 임종엽변호사와 함께 채무자회사가 임대인인 경우 회생절차개시결정이 임대차계약에 미치는 영향에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

<채무자회사가 임대인인 경우 회생절차개시결정이 임대차계약에 미치는 영향>

 

1. ‘대항력 있는 부동산 임대차’의 경우 관리인의 해지 不可

 

채무자회생법 제124조(임대차계약 등)

④ 임대인인 채무자에 관하여 회생절차가 개시된 경우 임차인이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제119조의 규정을 적용하지 아니한다.

1. 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 대항요건을 갖춘 때

2. 「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력 등)의 대항요건을 갖춘 때

 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

 

           임대인인 채무자회사에 대하여 회생절차가 개시된 경우 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 때에는 채무자회사의 관리인은 임대차계약을 해지할 수 없습니다(채무자회생법 제124조 제4항).

 

 

2. 상대방(임차인)의 차임지급 의무

 

채무자회생법 제144조(상계권)

① 회생채권자 또는 회생담보권자가 회생절차개시 당시 채무자에 대하여 채무를 부담하는 경우 채권과 채무의 쌍방이 신고기간만료 전에 상계할 수 있게 된 때에는 회생채권자 또는 회생담보권자는 그 기간 안에 한하여 회생절차에 의하지 아니하고 상계할 수 있다. 채무가 기한부인 때에도 같다.

② 회생채권자 또는 회생담보권자의 회생절차개시 후의 차임채무에 관하여는 당기(當期)와 차기(次期)의 것에 한하여 제1항의 규정에 의하여 상계할 수 있다. 다만, 보증금이 있는 때에는 그 후의 차임채무에 관하여도 상계할 수 있다.

 

채무자회생법 제145조(상계의 금지)

다음 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 상계하지 못한다.

1. 회생채권자 또는 회생담보권자가 회생절차개시 후에 채무자에 대하여 채무를 부담한 때

 

           임대차계약이 존속하는 기간 동안은 상대방(임차인)은 목적물을 계속 사용ž수익할 수 있지만 차임을 지급하여야 하는데, 통상 상대방(임차인)이 채무자회사에게 차임을 지급하지 않고 임차보증금에서 차임 상당액을 매번 공제(상계)하는 방식으로 처리하는 경우가 많습니다. 원래 임차보증금반환청구권은 회생채권이므로 상대방이 회생절차 개시후에 발생하는 차임채무로 이와 상계할 수 없는 것이 원칙이지만(채무자회생법 제145조 제1호), 채무자회생법 제144조 제2항에 의하여 임차보증금이 있은 때에는 회생절차개시 후의 차임채무로 상계할 수 있습니다.

 

 

          

3. 상대방(임차인)의 임차보증금 반환청구권과 동시이행항변권

 

         임대차계약기간이 만료되거나 중도에 적법하게 해지되는 경우 임차인은 임차목적물을 반환하여야 하는데 임차인은 임차보증금반환청구권에 기한 동시이행의 항변을 하면 관리인에게 임차목적물 반환을 거부할 수 있으며 현행법상 이를 막을 방법이 없다고 사료됩니다. 따라서 임차인의 임차보증금반환청구권은 회생채권에 불과하면서도 사실상 공익채권과 같이 취급됩니다.

 

           위와 같은 이유로 인하여 회생계획안 작성시 임대차보증금에 대한 권리변경과 변제방법을 아래와 같이 기재할 수 있습니다.

 

① 임대차계약기간이 만료되거나 중도에 적법하게 해지되어 그 반환사유가 발생하고 임차인이 임대목적물을 인도하는 경우에는 해당 목적물을 제3자에게 임대하여 받는 임대차보증금으로 종전 임대차보증금을 반환한다. 만약 임대목적물이 재임대되지 않거나 제3자로부터 받는 임대차보증금이 종전의 임대차보증금에 미치지 못하는 경우에는 그 미반환 임대차보증금은 목적물 인도와 동시에 전액변제한다.

② 임대차기간이 만료되어 종전 임차인과 재계약을 하는데 새로운 임대차보증금이 종전의 임대차보증금에 미치지 못하는 경우에는 종전 임대차보증금과 새로운 임대차보증금의 차액은 종전 임대차 기간의 종료일로부터 (*)개월 이내에 전액 변제한다.

③ 해당 임대목적물을 매각하는 경우에는 매수인으로 하여금 임대차보증금 채무를 인수하도록 하거나 매수인이 임대차보증금 채무를 인수하지 않거나 임차인이 인수에 대해 이의를 제기하는 경우에는 매각대금으로 임대차보증금을 즉시 변제한다. 매각으로 임대차보증금을 변제하지 못하는 경우에는 임대목적물의 인도와 동시에 미변제 임대차보증금을 전액 변제한다.

 

[보론]

임차목적물의 소유권이 이전된 경우 대항력을 갖추지 못한 임차인은 목적물의 양수인에 대하여는 임차권을 주장할 수도 없고, 보증금의 반환을 청구할 수 없으며, 동시이행항변권ž유치권도 행사할 수 없다는 점은 논란의 여지가 없습니다.

 

그런데 대항력이 없는 부동산임대차의 경우 상대방(임차인)은 임차보증금반환채권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 관리인에게 임차목적물의 반환을 거부할 수 없다는 견해가 있는데(임채홍ž백창훈, 회사정리법(상), 제369면), 그 이유는 회생채권금지의 원칙상 임차인은 관리인에게 임차보증금반환채무의 이행을 청구할 수 없어 동시이행의 항변권의 전제인 이행상의 견련관계가 회생절차의 개시로 소멸되었다고 보기 때문이라고 합니다.

 

본 변호사의 사견으로는 위 견해도 충분히 경청할 가치가 있지만, ① 임대차보증금이 회생채권이라는 점에서는 대항력이 있는 부동산임대차와 대항력이 없는 부동산 임대차 모두 마찬가지라는 점, ② 대항력이란 임차목적물의 소유권이 이전되는 경우에 양수인에게 대항할 수 있는지에 관하여 논의되는 문제인데, 임차목적물의 소유권이 이전되지 않는다면 대항력의 유무와 관계없이 임차인은 임대인에게 동시이행항변권을 행사할 수 있다는 점, ③ 채무자회생법 어디에서도 민법 제536조의 동시이행항변권을 배제하는 특칙 규정을 두고 있지 않다는 점, ④ i) 채무자회생법 제119조에 따라 관리인이 계약의 이행을 선택하면 관리인과 상대방의 계약상 관계에는 민법 제536조 이하가 적용되므로 상대방은 관리인의 이행청구에 대하여 동시이행의 항변권을 주장할 수 있고, ii) 관리인이 계약의 해제ž해지를 선택하더라도 원상회복의무는 원상회복의무는 계약의 모든 당사자가 부담하여야 하므로 해제의 상대방뿐만 아니라 계약을 해제한 관리인에게도 “원상회복의무”가 있고, “상호간의 원상회복의무”는 “동시이행관계”에 있다는 점 등을 고려하면, 만약 위 견해가 임차목적물의 소유권이 이전되지 않는 경우에도 대항력 없는 부동산임대차의 임차인은 동시이행항변권을 상실한다는 취지라면, 이에 반대하는 견해가 충분히 있을 수 있고 논란의 여지가 크다고 할 것입니다.

 

 

4. 선급차임 등의 처리

 

채무자회생법 제124조(임대차계약 등)

① 임대인인 채무자에 대하여 회생절차가 개시된 때에는 차임의 선급 또는 차임채권의 처분은 회생절차가 개시된 때의 당기(當期)와 차기(次期)에 관한 것을 제외하고는 회생절차의 관계에서는 그 효력을 주장할 수 없다.

② 제1항의 규정에 의하여 회생절차의 관계에서 그 효력을 주장하지 못함으로 인하여 손해를 받은 자는 회생채권자로서 손해배상청구권을 행사할 수 있다.

 

           회생절차 개시결정 이후 임대차관계가 존속하는 경우에 상대방(임차인)이 채무자회사인 임대인에게 미리 차임을 지급하였거나, 채무자회사가 회생절차 개시결정 이전에 차임채권을 제3자에게 양도하였다면, 그 차임선급 임차인 및 차임채권 양수인은 회생절차개시시를 기준으로 當期 및 次期에 관한 임료만을 대항할 수 있습니다.

 

           따라서 次次期 이후의 차임을 선불한 임차인은 채무자회사에 대하여 2중으로 차임을 지급할 의무를 질 수 있습니다. 이 때 대항할 수 없게 되어 손해를 입은 임차인 및 채권양수인의 손해배상청구권은 회생채권이 됩니다.

 

 

이상으로 이 글을 마치면서, 여러분들이 땀과 눈물로 일구어 온 기업들이 재정난으로 파산위기에 처해 있을 때, 과세관청으로부터 부당하게 과세처분을 받았을 때, 회사를 둘러싼 각종 법적 분쟁이 발생하였을 때, 공인회계사 겸 서울중앙지방법원 법인파산관재인인 본 변호사는 법인회생(법정관리), 법인파산, 조세법, 회사법 변호사로서 고객만족을 위한 법률서비스를 제공하고 있으니, 언제든지 임종엽 변호사를 찾아주시기 바랍니다. 감사합니다.

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